Das Vergleichswertverfahren ist bei der Immobilienbewertung ein normiertes Wertermittlungsverfahren und basiert heute im Wesentlichen auf den Vorgaben der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) in Verbindung mit der Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL)
Das Vergleichswertverfahren findet in der Wertermittlungspraxis dann Anwendung, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Verkaufsfällen (Kaufpreise) verfügbar sind oder ein bereits vorgefertigter Vergleichsfaktor auf der Grundlage vergleichbarer Kaufpreise erzeugt wurde. Bodenrichtwerte bspw. sind von Gutachterausschüssen vorgefertigte Vergleichsfaktoren auf Basis eines Normgrundstückes.
Mathematisch ist dieses Verfahren eine gewichtete Mittelwertfunktion, wobei die Gewichtung durch ein Zu- und Abschlagssystem auf die einzelnen vom Bewertungsobjekt abweichenden Eigenschaften umgesetzt wird.
In der Praxis bestehen in der Regel ausreichend Vergleichsdaten in urbanen Regionen und Städten für unbebaute Grundstücke und Wohnungseigentum.
Vereinzelt werden auch Reihenhäuser mit dem Vergleichswertverfahren bearbeitet, sofern ein hinreichender und liquider Markt besteht. Die wesentlichen Anpassungssachverhalte für vergleichbare Verkaufsfälle im Sinn des Abschnittes 4 der VW-RL sind: abweichende wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, Maß der baulichen Nutzung (bspw. durch Vergleich der WGFZ / wertrelevante Geschossflächenzahl), Grundstücksgröße und Sonstige wertbeeinflussende Abweichungen bei den Grundstücksmerkmalen der Vergleichsgrundstücke gegenüber dem Wertermittlungsobjekt, z. B. hinsichtlich: Lage (Klassifizierung, Stadtteil, Ecklage), Grundstückstiefe, Grundstücksbreite, Grundstückszuschnitt, Anbauart (freistehend, Doppelhaushälfte, Reihenend- bzw. Reihenmittelhaus), Baujahr, Ausstattung (Klassifizierung oder Einzelmerkmale), Wohnfläche, Anzahl der Wohnungen, Acker- und Grünlandzahl, Verpachtung, Vermietung.
Es gibt also zwei Möglichkeiten, den Vergleichswert zu ermitteln, zum einen mit dem arithmetischen Mittelwert (in der Regel gewichtet) mittels der verfügbaren Kaufpreise oder durch die Multiplikation mit einem Faktor (Bodenrichtwert oder Vergleichsfaktor für Wohnungseigentum), der durch einen Immobiliensachverständigen vorher modellkonform angepasst wurde.
Eine häufig benutze Methode um bspw. unterschiedlich stark genutzte Grundstücksflächen im Verhältnis zu dem Bewertungsgrundstück anzupassen, ist die Nutzung empirisch abgeleiteter Umrechnungskoeffizienten (UK).
Diese Variante der Wertanpassung geht davon aus, dass Grundstücke, die höher baulich ausgenutzt werden, als das Durchschnittsgrundstück (Normgrundstück) einen höheren Wert besitzen müssen, da mehr nutzfähige Baumasse (nutzbare Fläche) umgesetzt werden kann. Der umgekehrte Fall ist ebenso denkbar. In vielen Fällen ermitteln Gutachterausschüsse eigene Umrechnungskoeffizienten für die jeweiligen Geltungsbereiche, da die regionalen Unterschiede in den Bodenrichtwerten und den entsprechenden Abhängigkeiten unterschiedlicher baulicher Ausnutzungen (WGFZ) signifikant sein können.
Fazit:
Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste und somit nachvollziehbarste normierte Wertermittlungsverfahren in der deutschen Immobilienwertermittlung. Dessen Durchführbarkeit hängt jedoch von einer hohen Qualität der Vergleichsdaten und eventueller Anpassungsdaten ab. Insbesondere mit Blick auf die ständige Wertfortschreibung von Bodenrichtwerten (mangels Transaktionen) durch Gutachterausschüsse müssen diese Daten immer kritisch hinterfragt werden. Gleiches gilt für Wohnungseigentum. Gutachterausschüsse haben Vergleichsobjekte in der Regel nicht in Augenschein genommen, sodass insbesondere tatsächliche Ausstattungsstandards und Objektzustände bei der Auswertung einer Datenbank meist unbekannt sind.
Das Vergleichen von Eingangsgrößen findet im Prinzip in allen Wertermittlungsverfahren statt. Insofern könnte man auch resümieren, dass alle Verfahren Vergleichswertverfahren sind. So werden bspw. im Ertragswertverfahren Mieterträge, Liegenschaftszinssätze, Bewirtschaftungskosten und Bodenwerte und im Sachwertverfahren Baukosten, Bodenwerte, Herstellungskosten und Abhängigkeiten zwischen Normalherstellungskosten (NHK) und Transaktionspreisen (Sachwertfaktoren) verglichen.
Verweise:
http://www.verwaltungsvorschriften-im-internet.de/bsvwvbund_20032014_SW11412443.htm
Literatur:
Kleiber: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Auflage 8, 2017
Kröll, Hausmann, Rolf: Rechte und Belastungen in der Immobilienbewertung, Auflage 5, 2015
Theo Gerardy, Rainer Möckel, Herbert Troff, Bernhard Bischoff (Hrsg.): Praxis der Grundstücksbewertung, lfd. Blattsammlung, März 2018
Matthias Kirchner ist seit rund 20 Jahren Immobiliensachverständiger mit Beratungsstellen in München, Nürnberg, Düsseldorf, Köln und Dresden. Er ist Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).